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Come trovare casa a Shenzhen/How to find the Perfect Apartment in Shenzhen

December 4, 2018

 La ricerca di una casa a Shenzhen è un’impresa che a primo impatto può risultare ardua, ma in realtà, con piccoli consigli, può essere più facile di quanto si possa credere.

 

Riceviamo spesso sulla nostra posta richieste di info sulle modalità di ricerca, prezzi, indicazioni riguardo ai vari distretti della città e abbiamo pensato quindi di convogliare le nostre conoscenze ed esperienze in questo piccolo vademecum per la ricerca dell’appartamento perfetto.

 

In tanti vorrebbero potersi assicurare un alloggio ancor prima di arrivare in città, premesso che il mercato immobiliare a Shenzhen è abbastanza in movimento, trovare una casa con largo anticipo rispetto al proprio arrivo è però cosa abbastanza complicata: gli appartamenti sono fittati velocemente e vige sempre la regola di “chi primo paga, prima alloggia”.

Ad ogni modo è senza dubbio indicato per chi non conosce la città, fare un primo giro perlustrativo, individuare con esattezza la location del proprio posto di lavoro e valutare anche altri “fattori comodità” come la vicinanza di una stazione metro, supermercati/mercati e per chi ha bambini la vicinanza a scuole adatte alle proprie esigenze. 

 

 

 

 Gi affitti variano molto in base al distretto e alla tipologia di residenza richiesta (casa popolare senza ascensore, garden con annesse facilities, vicinanza a punti metro, posizione...); i distretti più quotati sono Futian, ormai diventato il business center della città, Nanshan dove si trova la zona uffici relativi a tecnologia e innovazione, e Shekou, il quartiere con la più alta percentuale di residenza straniera, le altre zone periferiche, nonostante siano comunque ben collegate attraverso la linea metropolitana, data la lontananza dal business zone della città, offrono prezzi più competitivi e spesso anche condizioni che rendono la vita comunque molto piacevole.

 

 

 

 Come anticipavo il mercato immobiliare è molto dinamico, nel giro di una settimana è possibile visitare molti appartamenti, che potrebbero risultare occupati già a distanza di poche ore dalla vostra visita, quindi per un’efficace ricerca è importante avere le idee chiare soprattutto riguardo ai seguenti punti:

  • Location

  • Tipologia di appartamento

  • Convenienze limitrofe 

  • Budget

  • Richieste imprescindibili (tipo che la casa abbia una cucina e un bagno alla maniera occidentale.)

 

A questo punto è possibile cominciare la ricerca!

 

Un metodo efficace, ma forse un po’ dispendioso in termini di tempo è, una volta identificati i garden che sono di vostro gradimento, contattare il baoan, ovvero la guardia all’ingresso. Le guardie conoscono bene la situazione dei condomini riguardo spazi vacanti e contratti che vanno verso la scadenza: molti proprietari preferiscono rivolgersi a loro per l’affitto del loro immobile, riuscendo loro, come del resto chi affitterà, a ridurre i costi di agenzia. 

 

Una seconda opzione che potrà offrirvi una panoramica di prezzi e disponibilità sul mercato, è utilizzare apposite App e siti web

La scelta è vasta, ma bisogna però fare attenzione e non prendere come oro colato tutto quello che viene proposto.

Molto agenti utilizzano queste App come specchietto per allodole per accaparrarsi nuovi clienti: postano le foto degli appartamenti perfetti con prezzi accattivanti che guarda un po’ sono sempre già stati affittati nel momento in cui si contatta il diretto interessato. 

Invitiamo a diffidare di questa tipologia di persone e soprattutto da chi prende appuntamento con voi per visitare una casa, ma poi pochi minuti prima dell’incontro vi dice che l’appartamento che avete in mente di visitare è stato già preso, ma ha comunque qualcosa di simile a un prezzo però più alto che può mostrarvi. In questi casi dovete essere freddi e irremovibili e specificare che non avete intenzione di perdere tempo e se l’agente ha intenzione di mostrarvi altre opzioni, queste devono essere in linea con le vostre richieste, altrimenti finirete per perdere tempo e pazienza!

Tra le App che consigliamo ricordiamo Q房网 e 链家, queste sono solite mostrare foto veritiere e prezzi in linea con il mercato attuale, altre app come An ju ke 安居客 e 58 spesso sono ricolme di false offerte che potranno sì darvi contatti di agenti, ma sperate poco nel vedere quello che viene proposto dalle loro immagini.

 

Quello che risulta ad ogni modo il metodo più sicuro è rivolgersi a un’agenzia immobiliare, è vero che ci sarà una commissione di servizio da pagare, ma è pur vero che un’agente può offrire quel servizio di filtro di cui avete bisogno, evitandovi tante grane.

Una volta trovato l’appartamento dei vostri sogni è il momento di definire le voci contrattuali, solitamente vengono proposti dei contratti standard che possono essere modificati secondo le specifiche esigenze.

 Al momento della firma del contratto siate sicuri di aver una copia dell’atto di proprietà e del documento identificativo e contatti del proprietario (che potranno servirvi per la registrazione di residenza temporanea in polizia), dovranno essere firmate tre copie, una per voi, una per il proprietario e una per l'agente, controllate che i dati del pagamento corrispondano ai documenti forniti (se si trattasse del conto corrente di un’altra persona fatevi specificare di chi si tratti).

Controllare attentamente le condizioni della casa e se dovessero esserci situazioni particolari da segnalare o riparazioni da effettuare, assicuratevi che se ne prenda carico il proprietario.

Vi sarà lasciata una lista con le dotazioni della casa (elettrodomestici, mobili ecc...) questa lista va controllata e controfirmata per evitare grane al momento del rilascio della casa.

La prassi del pagamento del deposito ammonta a due mensilità anticipate che verranno trattenute dal proprietario come garanzia fino al termine del contratto. A fine contratto il proprietario controllerà le condizioni della casa e se non dovessero essere presenti danni rilavanti all’immobile e alle sue dotazioni, è tenuto per legge alla restituzione della caparra.

Verranno controllati anche i consumi dell’ultimo mese di soggiorno (del quale sicuramente non avrete ancora ricevuto le relative bollette), la somma da pagare potrà anche essere scalata dalla caparra.

 

Il contratto va rinnovato con notifica al proprietario almeno un mese prima della scadenza oppure è possibile firmare un nuovo contratto contattando l’agente che vi ha trovato casa. Solitamente il rinnovo del contratto non prevede costi aggiuntivi.

 

Controllare che ci sia la clausola con le condizioni di terminazione del contratto, questo è un fattore molto importante e salvaguarda entrambe le parti: può capitare che per ragioni logistiche abbiate la necessità di dover lasciare l’appartamento e avere un’opzione di terminazione del contratto con comunicazione in un dato tempo prima della sua scadenza, può evitare la perdita della caparra, lo stesso varrà per il proprietario che se intende terminare il contratto prima del previsto, magari perché ha intenzione di vendere l' immobile, lo potrà fare seguendo delle determinate tempistiche per la comunicazione.

Qualora questa clausola non fosse presente è possibile negoziare i termini di chiusura del contratto.  Giusto per citare un esempio in una mia esperienza personale rescindere dal contratto prima del tempo è risultato molto vantaggioso per il proprietario visto che i termini di pagamento pattuiti erano molto favorevoli per l’inquilino e, viste le modifiche di ristrutturazione della casa applicate dall’inquilino stesso, il proprietario ha tratto giovamento dal ricevere una casa in uno stato migliore delle condizioni iniziali con la possibilità di affittare a un prezzo maggiorato.

Altra possibilità consiste nel trovare un nuovo inquilino cui subaffittare la casa (previa approvazione del proprietario), oppure pagare la commissione di agenzia che servirà al proprietario per trovare un nuovo inquilino.

 

Se doveste avere bisogno di un valido agente il team di ViviShenzhen sarebbe lieto di presentarvi Jessica per le zone di Nanshan e Shekou e Moon per Futian: entrambe esperte agenti immobiliari con buona padronanza dell’inglese e soprattutto molto familiari con i requisiti e gli standard occidentali. Scriveteci per avere i loro contatti!

 

A questo punto avete a vostra disposizione tutti i mezzi necessari, buona ricerca!

 

How to find the Perfect Apartment in Shenzhen

 

 Searching for the perfect apartment in Shenzhen may seem daunting, but actually, if you follow these simple hints it can be easier than you think!

 

We get often mail with questions about: how to look for an apartment, which is the best district, and what is the optimal price range? So, we’ve decided to put together as much info as we can to ease your housing search.

 

For those who are planning to stay in China, It is very common to want a place secured before your arrival, but in reality  the                            Shenzhen real estate market is very active, and finding an apartment with too much advance notice could result in a poor choice: apartments get rented very fast usually following the rule “first come/pays, first served”.

 

If you have never been to Shenzhen, we strongly suggest you to explore the city first, check where your job will be located, ask yourself what are the must have facilities you need around your living place, like being close to a metro station, have a supermarket or a wet market close by, and if you have kids check for schools that suit your needs.

 

 Rent varies according to the location (district) and the kind of apartment you are looking for: maybe you don’t mind a public housing unit without an elevator, or perhaps you are looking for a garden with many facilities annexed close by. You may need a metro station nearby or to live in a specific district because of your job. The most popular districts are: Futian nowadays considered as downtown and city business district, Nanshan with its high tech offices and Shekou known to be the area with the highest concentration of foreigners. Other areas further from the city center could provide more competitive pricing, yet be very well connected to the rest of the city, offering a comfortable living condition.

 

As I said before, the real estate market in Shenzhen is very animated, within one week’s time you could have the chance to see many apartments that could have been already rented out to someone else only few hours after your visit, so in order not to waste your time and be more effective in your search, it would be better if you first clarified the following points:

  • Location

  • Type of house

  • Necessary nearby facilities

  • Budget

  • Must haves: like a clean kitchen and a western style toilet

 

Now is time to start your search!

 

A very efficient way, but maybe also quite time consuming, is once you locate the garden you prefer, just ask the gate guard (baoan), as they usually have a very clear idea of the situation and which houses are ready or about to expire; often landlords prefer to ask the guard to help them with the search of a tenant in order to reduce agency fees.

 

 Another option that will give you a wider view of the market is using a real estate APP or website.

The choice is very wide, but you need to be careful because not everything you see shows the real facts. Many agents use this apps just to grab the attention of potential customers. Many times the picture and/or prices posted are not real. As a  matter of fact, nearly any time you call for these juicy deals,  they will have been of course “already taken”!

 

We strongly suggest you avoid these kind of people, especially the ones that promise to show you something, and then, a few minutes before your meeting they come up with an excuse: they are terribly sorry the apartment has just been taken, but they have something similar for you, but of course at a higher price!  In this case just be firm, say that you don’t want to waste their time, and if they really want to show you something, it has to be in line with your demands!

 

Some APPs that we do suggest are  Q房网 and 链家, these two apps usually show real pictures and prices, other apps like安居客 and  58 often show fake offers that surely can make you in touch with an agent, but the possibility of visiting what you have seen on the web is very rare.  

 

What is the safest way is still being referred to a specialized real estate agent; it  is true that you will have to pay a commission, but the agent will help you to filter your requests and noticeably reduce your time searching.

 

Once you have found your desired home, it  is time to deal with the contract, usually the agency proposes a standard contract that can be personalized according to each case.

 

Once you are going to sign the contract be sure to get a copy of the certificate of property, a copy of the landlord’s ID card and his contact (you will need these documents for the temporary registration at police station), you will sign three copies of the contract, one for you, one for the landlord and one for the agent. Double check the payment info: if the payment for the rent is addressed to a third party, be sure to double check with the landlord and verify his identity.

 

Check the conditions of the house, if there is any work to be done be sure the landlord is aware and will take care.

 

You will get a list of all the properties and appliances in the house, check this list and countersign it.

 

 You will be asked to pay a security deposit, usually equal to two months rent (so be prepared to pay, when you sign the contract, 3 times the amount of rent), the deposit will be given back at the end of the contract: the landlord will first check the conditions of the house and if any relevant damage hasn’t occurred, you are legally entitled to get your deposit back.

 

The landlord or the agent will check the use of utilities over the last few  months to calculate the costs owed (it is very likely you haven’t got those bills yet), the amount to be paid can also be deducted from the deposit.  

 

To renew the contract simply notify the landlord one month before it expires, you can re-sign a contract extension directly with the landlord or with an agent’s help with usually with no additional charges.

 

Check the contract termination conditions; this is a very important for both parties: it could happen that for any personal or logistic reason you will have to leave the apartment before the expiration of the contract, having this condition could spare you from losing the entire deposit. Same situation could happen from the landlord’s side, that maybe he would have personal reasons to need the apartment back or need to sell it: following the contract terms you will be notified with a reasonable time in advance.

 

If no termination conditions are stated it is possible to negotiate terms with the landlord. Just to mention a personal example, terminate the contract before it expires and has been a real advantage for my previous landlord since we agreed on a very good price for the rent and he got back an apartment fully renovated with a higher market value, so in that case there was no loss of deposit and actually the landlord even bough my furniture!

A form of negotiation could be also finding another tenant to sublet the place (upon landlord agreement) or offering to pay the real estate commission for the searching of a new tenant.

 

If you might be needing help to find an apartment ViviShenzhen team will be glad to introduce two of our partners: Jessica is an expert agent from  Nanshan and in the Shekou area and Moon for the Futian area, both of them speak very good English and know western standards well. Contact us to know more about them!   

 

Now that you have all the tools you need, good luck searching your apartment!

 

 

 

 

 

 

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